Жилье в оккупированном Донецке резко подешевело: в некоторых районах цены упали на треть

Цены на жилье на вторичном рынке временно оккупированного Донецка существенно снизились по сравнению с прошлым годом.

Стоимость квадратного метра, по данным местных риелторов, вернулась к уровню 2023 года. Как сообщают оккупационные информ-ресурсы со ссылкой на директора местного агентства недвижимости Юлию Афонасову, тенденция к удешевлению жилья сохраняется.

Наибольшее падение цен было зафиксировано в Киевском районе Донецка — на 32,6% за год. Если в начале 2025 года квадратный метр стоил около 110–120 тысяч рублей, то сейчас цена снизилась до 60–70 тысяч.

В Смолянском районе (бывший Куйбышевский) жилье подешевело на 31,6% - с 90-100 тысяч до 55-60 тысяч рублей за квадратный метр.

В Рутченковском районе (бывший Кировский) снижение составило 29,4% – в настоящее время средняя цена составляет около 55 тысяч рублей.

В Юзовском районе (бывший Ворошиловский) стоимость квадратного метра упала на четверть – со 130–150 тысяч до примерно 90 тысяч рублей.

В Богодуховском районе (бывший Буденновский) и Чумаковском (бывший Пролетарский) районах цены уменьшились на 23,8% - до 60-70 тысяч рублей за квадратный метр.

Меньшее снижение зафиксировали в Александрисском районе (бывший Ленинский) — на 9,5%. Там квадратный метр жилья сейчас стоит около 70-80 тысяч рублей.

Самые низкие цены на недвижимость в Донецке сейчас, по приведенным данным, в Вознесенском районе (бывший Петровский ) – около 50 тысяч рублей за квадратный метр.

От украинских времен до оккупации: как менялись цены на недвижимость в Донецке

2013 год - пик стоимости недвижимости в украинском Донецке

В 2013 году Донецк оставался одним из самых больших промышленных центров Украины, а рынок недвижимости демонстрировал стабильный рост.

Средняя цена квартир в городе составила около $1139 за квадратный метр.

Самое дешевое жилье продавали в Петровском районе – в среднем по $879 за квадратный метр.

Самые дорогие предложения были в Ворошиловском районе около $1525 за квадратный метр.

В Буденновском районе средняя цена составила $1021 за кв. м, в Калининском – $1313, в Киевском – $1391, в Кировском – $950, в Куйбышевском – около $1075, в Ленинском и Пролетарском районах – $1089 и $1010 соответственно.

По данным независимых аналитиков, общий объем рынка новых квартир в Донецке на разных стадиях строительства тогда превышал 500 тысяч квадратных метров. На продажу было выставлено около полутора тысяч квартир от более чем 20 застройщиков. Преимущественно это жилье бизнес-класса в Ворошиловском и Киевском районах.

Год после оккупации: квартиру можно было купить за $1500

После начала российской агрессии и оккупации части Донбасса рынок недвижимости в городе фактически обвалился.

Самыми дешевыми стали однокомнатные квартиры, которые нуждались в капитальном ремонте, а также так называемые «квартиры на земле» в Макеевке и в окрестностях Донецка — в Пролетарском и Петровском районах. Их цена могла стартовать от $1500–2000.

Добавив $500–1000, можно было приобрести двухкомнатную или даже трехкомнатную квартиру в Макеевке. Такое жилье обычно требовало только косметического ремонта.

Типичные цены в то время начинались примерно от $7000 за частные дома в Петровке или квартиры в опасных районах, в частности в районе ДОК на Смолянке.

Именно в Петровском районе продавалось много квартир — жители пытались уехать из-за постоянных обстрелов.

За $5000–6000 уже можно было приобрести двухкомнатную квартиру на Петровском кольце, поскольку владельцы вынуждены были существенно снижать цены, чтобы найти покупателей.

После начала полномасштабной войны

После начала так называемой «СВО» и официальной аннексии Россией оккупированных территорий Донбасса цены на недвижимость в Донецке сначала начали расти.

В городе сформировался искусственный спрос, связанный с притоком российских денег, переселением отдельных категорий граждан РФ и ожиданиями скорейшего «восстановления» региона. В течение нескольких лет стоимость квартир в оккупированном Донецке росла и почти достигла пиковых значений в 2025 году.

Однако в 2026 году ситуация изменилась. Продолжительное продолжение боевых действий, постоянные обстрелы, проблемы с коммунальной инфраструктурой, в частности перебои с водоснабжением и электроэнергией, оказали существенное влияние на настроения потенциальных покупателей.

Особенно это касается граждан России, ранее рассматривавших приобретение жилья в оккупированном Донецке как инвестицию или возможность переезда.

Вместо послесловия

Падение цен на недвижимость в Донецке стало одним из показателей глубокого экономического кризиса, сформировавшегося в городе после оккупации.

Если в 2013 году у Донецка был один из самых активных рынков жилья в Украине, с большими строительными проектами и стабильным спросом, то после 2014 года рынок начал терять привлекательность из-за войны, оттока населения и разрушения экономических связей.

Несмотря на попытки оккупационных властей создать иллюзию «восстановления» города, реальная ситуация демонстрирует обратное: жилье дешевеет не из-за доступности жителей, а из-за снижения спроса, риска безопасности и неопределенности будущего.

Фактически недвижимость в Донецке утратила статус долгосрочного актива. Для многих владельцев квартира, когда-то являвшаяся главным семейным капиталом, сегодня превратилась в имущество, которое сложно продать даже по значительно более низкой цене.

Этот материал стал возможным при поддержке программы «Голоса Украины»/SAFE, координируемой Европейским центром свободы печати и медиа совместно с Лабораторией журналистики общественного интереса. "Голоса Украины"/SAFE реализуется в рамках инициативы Анны Арендт при поддержке Федерального министерства иностранных дел Германии. Программа не влияет на редакционную политику, а этот материал содержит исключительно взгляды и информацию, полученную редакцией.

Роман Лазоренко