Житло в окупованому Донецьку різко подешевшало: у деяких районах ціни впали на третину

Ціни на житло на вторинному ринку тимчасово окупованого Донецька суттєво знизилися порівняно з минулим роком.

Наразі вартість квадратного метра, за даними місцевих рієлторів, повернулася до рівня 2023 року. Як повідомляють окупаційні інформ-ресурси з посиланням на директорку місцевого агентства нерухомості Юлію Афонасову, тенденція до здешевлення житла зберігається.

Найбільше падіння цін зафіксували у Київському районі Донецька — на 32,6% за рік. Якщо на початку 2025 року квадратний метр коштував близько 110–120 тисяч рублів, то зараз ціна знизилася до 60–70 тисяч.

У Смолянському районі (колишній Куйбишевський) житло подешевшало на 31,6% — зі 90–100 тисяч до 55–60 тисяч рублів за квадратний метр.

У Рутченківському районі (колишній Кіровський) зниження становило 29,4% — нині середня ціна складає близько 55 тисяч рублів.

У Юзівському районі (колишній Ворошиловський) вартість квадратного метра впала на чверть — зі 130–150 тисяч до приблизно 90 тисяч рублів.

У Богодухівському районі (колишній Будьоннівський) та Чумаківському (колишній Пролетарський) районах ціни зменшилися на 23,8% — до 60–70 тисяч рублів за квадратний метр.

Найменше зниження зафіксували у Олександріському районі (колишній Ленінський) — на 9,5%. Там квадратний метр житла нині коштує близько 70–80 тисяч рублів.

Найнижчі ціни на нерухомість у Донецьку зараз, за наведеними даними, у Вознесенському районі (колишній Петровський) — близько 50 тисяч рублів за квадратний метр.

Від українськіх часів до окупації: як змінювались ціни на на нерухомість у Донецьку

2013 рік — пік вартості нерухомості в українському Донецьку

У 2013 році Донецьк залишався одним із найбільших промислових центрів України, а ринок нерухомості демонстрував стабільне зростання.

Середня ціна квартир у місті становила близько $1139 за квадратний метр.

Найдешевше житло продавали у Петровському районі — в середньому по $879 за квадратний метр.

Найдорожчі пропозиції були у Ворошиловському районі — близько $1525 за квадратний метр.

У Будьоннівському районі середня ціна становила $1021 за кв. м, у Калінінському — $1313, у Київському — $1391, у Кіровському — $950, у Куйбишевському — близько $1075, у Ленінському та Пролетарському районах — $1089 і $1010 відповідно.

За даними незалежних аналітиків, загальний обсяг ринку нових квартир у Донецьку на різних стадіях будівництва тоді перевищував 500 тисяч квадратних метрів. На продаж було виставлено близько півтори тисячі квартир від понад 20 забудовників. Переважно це було житло бізнес-класу у Ворошиловському та Київському районах.

Рік після окупації: квартиру можна було купити за $1500

Після початку російської агресії та окупації частини Донеччини ринок нерухомості у місті фактично обвалився.

Найдешевшими стали однокімнатні квартири, які потребували капітального ремонту, а також так звані «квартири на землі» у Макіївці та на околицях Донецька — у Пролетарському й Петровському районах. Їхня ціна могла стартувати від $1500–2000.

Додавши ще $500–1000, можна було придбати двокімнатну або навіть трикімнатну квартиру у Макіївці. Таке житло зазвичай потребувало лише косметичного ремонту.

Типові ціни на той час починалися приблизно від $7000 за приватні будинки у Петрівці або квартири у небезпечних районах, зокрема в районі ДОК на Смолянці.

Саме у Петровському районі продавалося багато квартир — мешканці намагалися виїхати через постійні обстріли.

За $5000–6000 уже можна було придбати двокімнатну квартиру на Петровському кільці, оскільки власники були змушені суттєво знижувати ціни, щоб знайти покупців.

Після початку повномасштабної війни

Після початку так званої «СВО» та офіційної анексії Росією окупованих територій Донеччини ціни на нерухомість у Донецьку спочатку почали зростати.

У місті сформувався штучний попит, пов’язаний із припливом російських грошей, переселенням окремих категорій громадян РФ та очікуваннями швидкого «відновлення» регіону. Протягом кількох років вартість квартир в окупованому Донецьку зростала й майже досягла пікових значень у 2025 році.

Однак у 2026 році ситуація змінилася. Тривале продовження бойових дій, постійні обстріли, проблеми з комунальною інфраструктурою, зокрема перебої з водопостачанням та електроенергією, суттєво вплинули на настрої потенційних покупців.

Особливо це стосується громадян Росії, які раніше розглядали придбання житла в окупованому Донецьку як інвестицію або можливість переїзду.

Замість післямови

Падіння цін на нерухомість у Донецьку стало одним із показників глибокої економічної кризи, яка сформувалася в місті після окупації.

Якщо у 2013 році Донецьк мав один із найактивніших ринків житла в Україні, із великими будівельними проєктами та стабільним попитом, то після 2014 року ринок почав втрачати привабливість через війну, відтік населення та руйнування економічних зв’язків.

Попри спроби окупаційної влади створити ілюзію «відновлення» міста, реальна ситуація демонструє протилежне: житло дешевшає не через доступність для мешканців, а через зниження попиту, ризики безпеки та невизначеність майбутнього.

Фактично нерухомість у Донецьку втратила статус довгострокового активу. Для багатьох власників квартира, яка колись була головним сімейним капіталом, сьогодні перетворилася на майно, яке складно продати навіть за значно нижчою ціною.

Цей матеріал став можливим за підтримки програми “Голоси України”/SAFE, що координується Європейським центром свободи преси та медіа спільно з Лабораторією журналістики суспільного інтересу. “Голоси України”/SAFE реалізується в рамках ініціативи Ганни Арендт за підтримки Федерального міністерства закордонних справ Німеччини. Програма не впливає на редакційну політику, а даний матеріал містить виключно погляди та інформацію, отриману редакцією.

Роман Лазоренко