Рынок недвижимости в Донецке просел еще глубже из-за требований "ДНР"

Сделок с недвижимостью в Донецке стало еще меньше. Причина - нововведения "ДНР", требующие оформления по их правилам.

Если раньше те же переселенцы продавали свои оставшиеся на неподконтрольном Донбассе квартиры по украинскому законодательству и сделка совершалась на подконтрольной территории, то последний год приходится совершать двойное оформление – официальное в Украине и по «правилам ДНР». Пишут "Донецкие новости".

По требованиям «ДНР» теперь покупка или продажа недвижимости в Донецке возможна только после «государственной» регистрации собственником вещных прав на имущество в «органах регистрации прав ДНР».

«Министр юстиции ДНР» Радомская призывает участников сделки вообще не ездить на подконтрольную украинской власти территорию и не оформлять сделку повторно. Она акцентирует, что «на сделку, оформленную в 2017 году на территории Украины, невозможно реализовать право собственности в ДНР».

При этом Радомская умалчивает, что с юридической точки зрения, сделки, которые совершаются по «законам» «ЛНР» или «ДНР» являются ничтожными, то есть не влекут за собой юридических последствий. И такие сделки Украиной, а также иными государствами, не признаются. Поэтому участники купли-продажи той же квартиры в Донецке должны осознавать, что оформляя сделку по «законам ДНР», обладать правами на квартиру они будут только в границах «республики» и до тех пор, пока эта «республика» существует. Потом все подобные сделки будут признаны ничтожными.

Ну, а на данный момент «ДНР» считает недействительными сделки, проведенные именно по украинскому законодательству после 31 декабря 2016 года. А если же сделка оформлена по законам Украины до 31 декабря 2016 года, то в «ДНР» ее требуют «легализовать» через специальную «комиссию ДНР по легализации документов».

Если дело дошло до совершения сделки, то покупателям недвижимости в «ДНР» рекомендуют проверить у продавцов следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы на квартиру (извлечение из БТИ и документ, на основании которого к продавцу перешло право собственности), которые позволят установить собственника (сособственников, их доли) и основания приобретения имущества.
2. Выписка из «государственного реестра ДНР» прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
3. Экспертная оценка недвижимого имущества (проводится лицензированными оценщиками в «ДНР»).
4. Сведения о зарегистрированных в квартире граждан. Обязательное требование – отсутствие на дату заключения сделки зарегистрированных лиц по адресу объекта покупки.
5. В случае, если квартира была приобретена в период брака, например, по договору купли-продажи, она является общей совместной собственностью супругов. В таком случае при заключении сделки потребуется заявление второго супруга о согласии на продажу квартиры. Если квартира находится в общей долевой собственности, при заключении сделки потребуются все сособственники.
6. Если в отчуждаемой квартире прописан несовершеннолетний, необходимо согласие органов опеки или попечительства. Т.е. должны быть решения опекунских советов.
7. Наличие технического паспорта. Срок техпаспорта на недвижимое имущество составляет 1 год. Покупатель должен запросить у продавца технический паспорт, чтобы выявить возможные незаконные постройки и перепланировки, поскольку их наличие может нести в себе риск для безопасности проживающих в квартире.

Особое внимание следует обратить на проверку отсутствия арестов на квартире, запретов отчуждения, налогового залога, ипотек, а соответственно – кредиты банков или иных финансовых учреждений, «висящих» на продавце. Проверить это можно путем получения извлечений в органах регистрации вещных прав на недвижимое имущество «ДНР».

Следующим этапом является заключение предварительного договора купли-продажи, который заверяется нотариально. «Пошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество составляет 400 руб. (178,6 грн. по курсу "центрального республиканского банка ДНР") для физических лиц, юридические лица платят 800 руб. (357 грн). Нотариусы устанавливают стоимость услуг на основания Совета министров ДНР, то есть они не имеют права варьировать в этой стоимости. Так, к примеру, правовой анализ документов составляет 295 руб. (131,7 грн), подготовка и составление договора – 1022 руб.(456 грн)», – рассказала Радомская.

После того, как договор подписан, осуществляются расчеты между сторонами.

Далее новый собственник обращается в органы «государственной регистрации» вещных прав по месту нахождения недвижимости для регистрации перехода прав на недвижимое имущество в пределах «ДНР».

И о ценах

Донецкие риэлторы отмечают, что реальные сделки сегодня возможны, в основном, когда продавцы реально сбрасывают цены.  К примеру, в Ленинском районе 3-комнатная "брежневка" с евроремонтом, за которую продавец хочет $25 тыс., на просмотре уже более полугода. Покупатели, как правило, готовы платить за такое жилье максимум $20 тысяч. А если собственник решается опустить еще на $2-3 тыс., то скорее всего, квартиру купят.

На а на сайте OLX сегодня можно увидеть вдоволь предложений по жедаемым, а не реальным ценам. Например, предлагается 1-комнатная квартира с приличным ремонтом в Калининском районе Донецка стоимостью $15 тыс.

2-комнатную квартиру в центре (Ворошиловский район) с хорошим ремонтом, мебелью, бытовой техникой и парковкой можно приобрести за $21 тыс. А в Ленинском районе, цена 3-комнатной квартиры – от $24 тыс.

К примеру, в Кировском районе стоимость 3-комнатной квартиры от $14 500.